よくある質問

個人のお客様向けFAQ

そもそも不動産登記とは何なんですか？
不動産登記とは、不動産（土地や建物）の所在、地番や家屋番号、面積、種類、構造等の物理的状態を公示するとともに、その不動産についての相続や売買、あるいは抵当権等の内容を法務局に備えられている登記簿で公示して、不動産の売買や不動産担保により融資をしようとする人達が安全に取引できるようにするための制度です。法務局（登記所）には不動産ごとに登記簿が備え付けられています。登記簿の形式は大きく分けて不動産の物理的な状態が登記されている項目（表題部）、権利に関する登記がされている項目（権利部）とで構成され、さらに権利部は所有権の登記がされている項目（甲区）、所有権以外の権利の登記（抵当権等）がされている項目（乙区）からなっています。司法書士は権利部に関する登記を依頼者の代理人として法務局に申請します。Ａ所有の甲不動産をＢに売却する事例であればＡが現在所有者と記載されている甲不動産登記簿の内容を平成○○年○○月○○日の売買により○○市○○町○○丁目○○番○○号のＢさんが買い受けて現在の所有者はＢになった旨を登記簿に登記するように法務局に登記申請書を提出します。申請書には法律で規定されている書類を添付し収入印紙を貼付します。
不動産の売買を行うときはどうすればいいの？
不動産の売買を行う場合に限りませんが不動産の取引を行う場合まず法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得して、現在の登記上の名義人や抵当権などの担保権設定の登記がなされていないか確認します。抵当権とは金融機関からお金を借りる際に不動産の上に設定する権利で借入をした金額、利息、債務者、抵当権者（債権者）を公示します。この登記がなされたままですと、せっかく自分の名義にしても、抵当権に基づく競売により所有権を失ってしまうことになりかねません。ですから通常は、抵当権等の設定登記がされている不動産の売買を行うときは抵当権等を抹消する登記を行った後に売買による所有権の移転登記を申請します。売買等による所有権移転登記申請には、原則として
(1)不動産権利書又は登記識別情報
(2)売り主の印鑑証明書
(3)買い主の住民票
(4)売買の事実を証する書面（登記原因証明情報）
(5)委任状が必要です。不動産の固定資産評価額に基づいた計算式での収入印紙が必要になりますので不動産の固定資産評価証明書も必要です。また農地（畑、田）の売買には農地法許可書が必要になります。登記完了後に登記識別情報通知書が法務局から交付されます。
先祖代々からの土地を相続したのですが、これまでの間の登記がされていないので心配です。どうすればいいでしょうか？
相続の場合、中間の登記を省略せず、最終の相続人名義に移すために所有権移転登記を一件ずつ申請するのが原則です。ただ、相続の登記に関しては例外として、たとえば曾祖父から祖父、祖父から父、父からあなたへと土地が代々移転した場合のように、中間の相続人が単独（遺産分割等の結果として中間が単独となった場合でも差し支えありません）になっている場合には、便宜、中間の登記を省略して最終の相続人名義とする所有権移転登記を申請することが認められています。
そもそも贈与ってどんなことを言いますか？
贈与とは、当事者の一方（贈与者）が自己の財産を無償で相手方（受贈者）に与える契約をいいます。贈与契約は、無償・片務・諾成契約ですが、負担付贈与については、双務契約の規定が準用されます。贈与による、所有権移転登記に必要な書類は、売買登記と変わることはありませんが、登記原因証明情報としては一般的に『贈与証書』 が考えられます、但し、形式にはこだわらず、法律行為事項が記載された書面であれば良いと考えます。その他必要書類は、以下のとおりです。

1.贈与者は
登記済権利書（登記識別情報）
印鑑証明書
評価証明書

2.受贈者は
住所証明書

3.登録免許税は、評価価格の20／1000です。
登記済証または登記識別情報を紛失してしまったら登記申請はできないの？
登記済証または登記識別情報はいかなる理由で紛失したとしても、再発行はされません。権利証を必要とする登記を申請する場合、その代替方法として、法務局が行う事前通知制度を利用するか、事前に司法書士等の資格者代理人が本人に会って作成する『本人確認情報』制度を利用することになります。
自宅を購入した場合、登録免許税の軽減が受けられると聞きましたがどのようなものなのでしょうか?
住宅用の家屋の購入や新築の登記（所有権移転、所有権保存）の登記には、一定の要件の下、登録免許税の軽減措置を受けることができます。また、住宅ローンを利用した場合に金融機関が担保として付けることになる抵当権の設定登記についても、登録免許税の軽減が受けることができる場合があります。
住宅ローン完済すると、何か手続きが必要ですか？
住宅ローンを完済しても、登記簿上の抵当権が抹消されるわけではありません。住宅ローン完済後は、抵当権抹消の登記手続きをする必要があります。あまり期間が経過すると登記書類の再発行が必要になる場合もありますので、できるだけ早めに手続きを行うことをお勧めします。
抵当権を設定した更地に、建物を建てた場合、権利関係はどうなりますか？
抵当権の設定されている土地上に建物を建てた場合は、それが土地所有者のものであっても、そうでなくても、また無断建築であろうがなかろうが、土地が競売という事態になれば、債権者はその建物をも競売に出すことができます（ほとんどが出します）。ただし、建物の競売代金は建物所有者に支払われ、債権者には配当されません。
借り換えにはどのようなメリットがありますか？
高い金利で借りた人、段階金利で11年目を迎えて金利が上がる人などは安い金利のローンに借り換えることで返済負担を大幅に軽減できるケースが多いです。 また、家計の経済状況次第では返済期間を短く設定しなおすことも検討できます。また、短期固定金利ローンや変動金利ローンを組んでいる人は、金利上昇が予想される局面では、長期固定金利のローンに借り換えることを検討したほうがいいかもしれません。
物件が担保不足だけど借り換えはできますか？
自宅の担保評価額がローン残額よりも低い場合でも借り換えができる場合もあります。ただし、借り換え先金融機関の審査基準によりますので事前に確認することをお勧めします。
相続登記は必ずしなければならないのでしょうか？
相続登記をしなかったからといって、罰金があったり、期限があるわけではありません。ただし、相続登記をせずに放っておくと手続きが複雑化したり、次の相続が開始して相続人が増え、権利関係が複雑化することがありますので、早めに手続きをすることをお勧めします。
相続人の中に行方不明者がいます。どうすればいいでしょうか？
行方不明者につき、家庭裁判所に不在者財産管理人選任の申立てを行います。不在者財産管理人は、不在者の代わりに遺産分割協議に参加することになります。
借金も相続するのでしょうか？
借金も相続財産に含まれます。ですから、財産のみ相続し、借金は相続しない、ということはできません。ただし、財産よりも借金の方が多いという場合には、相続を放棄することができます。相続放棄をした場合には、相続財産も放棄することになり、最初から相続人ではなかったことになります。相続放棄手続きは、相続が開始したことを知った時、または自分が相続人になったことを知った時から３ヶ月以内に家庭裁判所に申述しなければなりません。
夫が亡くなり、夫の銀行の貸金庫や預金を引き出したいのですが、どうすればいいのでしょうか？
一般的には、銀行所定の届出用紙に相続人全員が署名をし、実印を押印することになります。その他、添付書類として戸籍謄本や印鑑証明書が必要となります。但し、公正証書遺言により預金の相続関係が明らかであれば、公正証書遺言のみで引き出すことができます。このようなことからも公正証書遺言を作成するメリットは大きいといえます。
不動産の贈与をしたいのですが、どうしたらいいのですか？
不動産を贈与する際には贈与契約を当事者間で締結したうえで、贈与による所有権移転登記を申請する必要があります。ただし、贈与をする場合、贈与税が問題になることがあり、「こんなに税金がかかるなら止めておく」と判断されるお客様もいらっしゃいます。管轄の税務署等にご相談していただき、贈与するか否か判断して頂くことになりますが、当司法事務所では、各士業間のネットワークがあるためこのような場合でも総合的にお力になれると思いますので、まずはご相談ください。
成年後見制度とはどのような制度ですか？
成年後見制度は、家庭裁判所が関与して、認知症、知的障害、精神障害などで判断能力が不十分な人の権利を守り、保護するための制度です。これにより自分一人では困難な不動産や預貯金等の財産の管理や各種契約が安全に行えるようになります。
成年後見を行わない場合には、どのような不利益がありますか？
本人に判断能力が全くない場合には、例えば、預金の解約、福祉サービス契約の締結、遺産分割協議、不動産の売買等をすることができません。また、判断能力が不十分な場合に、これを本人だけで行うと、本人にとって不利益な結果となるおそれがあります。
自己破産をすると、今住んでいるアパートを出なくてはいけないのでしょうか？
破産をしたからといって、アパートを追い出されてしまうことはまずありませんが、既に家賃が何ヶ月も滞納していたりすれば明け渡しを求められることはありますので、注意は必要です。
自己破産をすると保証人に迷惑はかかるのでしょうか？
債務者本人が自己破産をして免責されたとしても、保証人には何の影響もありません。連帯保証人がいるのであれば、今度はそちらに借金の請求がいくことになります。自己破産をする前に必ず保証人にも今の実情を正直に話して、その保証人を含めた債務整理を考える必要があります。

法人のお客様向けFAQ

なぜ商業登記・法人登記が必要なのですか？
会社の登記（商業登記）は、どうのような会社なのかを一般に公示する制度です。そして、法律は、この商業登記を義務づけることで、取引の安全をはかっています。そのため、会社を運営していると、必ず商業登記を行わなければならない場面に直面することになります。登記を怠ったまま放置すると、法務局より過料を科せられる可能性があります。
１人でも会社設立することはできますか？
できます。以前は4名以上（取締役3名以上、監査役1名以上）いなければ株式会社を設立することはできませんでしたが、平成18年5月より1名でも株式会社を設立することができるようになりました。典型的なオーナー会社です。なお、1人で設立した株式会社でも、のちに株主や取締役を増やしていくことができます。
役員に変更がなくても手続きをしないといけないの？
役員は、任期が満了すると当然に退任することになります。会社法上は後任の役員が選任されるまで権利義務を承継することになっておりますが、退任時期はあくまで任期満了日です。従いまして、任期が到来している役員について実質的に変更がない場合であっても、役員の改選手続きをし、その登記をする必要があります。この手続きを怠ると過料になり、必要のない出費をしなければならなくなりますので注意が必要です。また、各種の許可を受けている会社においては、役員の職務を継続して行っていることを要件としているものもあり、後日行うことにより不測の事態に陥ることもありますので速やかに手続きを行うことをお勧めします。
株式会社でもう5年以上役員変更登記をしていませんが変更登記は必要でしょうか？
すぐに役員の変更登記が必要となります。新会社法では定款で任期を10年まで伸長できますが、これはあくまでこれから役員になる方、または現在在任中の方が対象で、任期がすでに満了している役員に対してそのまま任期を伸長させることはできません。 したがって、なるべく早く臨時株主総会を開催するか、次の定時株主総会で、役員の改選決議をする必要があります。
事業内容を変更したいのですが、どうすればいいですか?
事業内容を変更される場合、株主総会で定款変更決議をする必要があります。事業内容の記載の仕方などは、一般的にわかりやすい言葉で表現する必要があり、専門的すぎる用語などは使用できない場合もありますので、株主総会を開催される前に、ご相談下さい。
会社法についてポイントを教えてください。
株式会社などを規律していた商法は、急激な社会経済情勢の変化に対応するため毎年のように改正がされてきましたが、この度、体系的かつ抜本的な見直しが行なわれ、平成18年5月1日、「会社法」という新しい法律が創設されました。（これまで会社法と呼ばれていたのは、「商法（第２編会社）」と「有限会社法」と「株式会社の監督等に関する商法の特例に関する法律」 の3つの法律をまとめた俗称でした。） この会社法の大きな特徴としては、中小企業や新たに会社を設立しようとする者の実態を踏まえ、会社法制を会社の利用者にとって使いやすいものとするために、各種の規制の見直しを行っ たという点があげられます。
【ポイント】
1．株式会社と有限会社を１つの会社類型（株式会社）として統合
2．会社設立手続の簡素化（最低資本金制度の撤廃等）
3．会社の機関設計（取締役の員数や監査役の設置等）の自由化
4．役員の任期の最長10年まで伸張
会社を解散したいんだけど、どんなことをすればいいの？
事業を終了し、清算を行いたい場合には、解散の手続きをする必要があります。株式会社においては、通常株主総会で解散決議を行い、清算人を選任することになります。清算人は概ね以下の手続きを行う必要があります。
１． 会社の解散及び清算人選任の登記を遅滞なく行う。
２． 官報により２ヶ月以上の期間を定めて会社債権者に申し出をするよう解散公告をすると伴に、知れたる債権者には各別に通知する。
３． 現務の結了、債権の取立を行う。
４． ２ヶ月の申出期間を経過した後、債務の弁済、残余財産の分配などを行う。
５． 株主総会を開催して、清算事務報告をし、その承認を受ける。
６． 清算結了の登記を遅滞なく行う。